Condominios / Quinta Parte

La Administración  

Artículo 18. La administración de los inmuebles de que trata esta Ley corresponderá a la Asamblea
General de Copropietarios, a la Junta de Condominio y al Administrador. La Junta de Condominio,
deberá estar integrada por tres copropietarios por lo menos y tres suplentes que llenarán sus faltas en
orden a su elección; será designada por la Asamblea de Copropietarios y sus integrantes durarán un (1)
año en ejercicio de sus funciones y podrán ser reelectos. De su seno se elegirá un Presidente.
La Junta deberá constituirse en un plazo no mayor de sesenta (60) días, luego de haberse protocolizado
la venta del setenta y cinco por ciento (75 %) de  los apartamentos y locales y será de obligatorio
funcionamiento en todos los edificios regulados por esta Ley.
La Junta de Condominio decidirá por mayoría de votos y tendrá las atribuciones de vigilancia y control
sobre la Administración que establezca el Reglamento de la presente Ley y, en todo caso, tendrá las
siguientes:
a.  Convocaren caso de urgencia ala Asamblea de Copropietarios;
b.  Proponer a la Asamblea de Copropietarios la destitución del Administrador;
c.  Ejercer las funciones del Administrador en caso que la Asamblea de Copropietarios no hubiere
procedido a designarlo;
d.  Velar por el uso que se haga de las cosas comunes y adoptar la reglamentación que fuere
necesaria;
e.  Velar por el conecto manejo de los fondos por parte del Administrador;
Artículo 19. La Asamblea de Copropietarios designará por mayoría de votos una persona natural o
jurídica para que desempeñe las funciones de Administrador para un período de un (1) año, sin perjuicio
de revocarla en cualquier momento o reelegirla por periodos iguales. A falta de designación oportuna del
administrador, éste será designado por el Juez de Departamento o Distrito, a solicitud de uno o más de
los copropietarios. El nombramiento que efectúe el Juez deberá recaer preferentemente en uno de los
propietarios.
En todo caso, la responsabilidad del administrador se rige por las normas del mandato.
E1 Administrador deberá prestar garantía suficiente, a juicio de la Asamblea de Copropietarios de los
apartamentos, y así mismo, si tuvieren algún interés en tal garantía, del enajenante de los apartamentos
y del acreedor hipotecario a que se refiere el articulo 38.
El administrador contratado inicialmente por el enajenante de los inmuebles que comprende esta Ley,
deberá ser reelegido o revocado por la Asamblea de Copropietarios en la oportunidad de la designación
de la Junta de Condominio.
Artículo 20. Corresponde al Administrador:
a.  Cuidar y vigilar las cosas comunes;
b.  Realizar o hacer realizarlos actos urgentes de  administración y conservación, así como las
reparaciones menores de las cosas comunes;
c.  Cumplir y velar por el cumplimiento de las disposiciones del documento de condominio, de su
reglamento y de los acuerdos de los propietarios;
d.  Recaudar de los propietarios lo que a cada uno corresponda en los gastos y expensas comunes
y si hubiere apartamentos rentables propiedad de la comunidad recibir los cánones de
arrendamiento y aplicarlos a los gastos comunes; en caso de que lo recaudado supere a los gastos comunes, los propietarios por mayoría, podrán darle un destino diferente u ordenar su
distribución;
e.  Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la
administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el
correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la
Junta de Condominio, y de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta
autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio;
f.  Llevarla contabilidad de los ingresos y gastos que afecten al inmueble y a su administración, en
forma ordenada y con la especificación necesaria, así como conservar los comprobantes
respectivos, los cuales deberán ponerse a disposición de los propietarios para su examen
durante días y horas fijadas con conocimiento de ellos;
g.  Llevar los libros de: a) Asamblea de Propietarios, b) Actas de la Junta de Condominio, c) Libro
diario de la contabilidad. Estos libros deberán ser sellados por un Notario Público o un Juez de
Distrito en cuya jurisdicción se encuentre el inmueble.
h.  Presentar el informe y cuenta anual de su gestión.
Parágrafo Único.  La violación o incumplimiento de cualesquiera de las obligaciones a que se refiere
este artículo, por parte del administrador, dará lugar a su destitución, sin perjuicio de las acciones civiles
y penales a que haya lugar.
Artículo 21. El administrador, o si éste no actúa, cualquiera de los propietarios podrá ejecutar por sí solo
los actos de conservación y administración que sean de urgente necesidad y tendrá derecho de requerir
de los demás el pago proporcional de los desembolsos hechos, mediante las justificaciones pertinentes.
Artículo 22. Lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes a todos los
apartamentos será resuelto por los propietarios.
Lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes a algunos apartamentos será
resuelto por los propietarios de éstos. A falta de disposición en el documento de condominio, se aplicará
lo dispuesto en los dos artículos siguientes.
Artículo 23. Las consultas a los propietarios sobre  los asuntos que deben someterse a su decisión
conforme al artículo anterior, así como las respuestas de los propietarios respectivos, se hará por escrito.
Los acuerdos, salvo disposición contraria de la  Ley, se tomarán por mayoría de los propietarios
interesados que representen podo menos dos tercios del valor atribuido, para el efecto del articulo 7°, a
la totalidad del inmueble o de los apartamentos correspondientes.
Si dentro de los ocho (8) días siguientes a la consulta del último propietario interesado, el administrador
no hubiere recibido un número de respuestas que permita dar por aprobada o negada la proposición
consultada, se procederá a una nueva consulta. En tal caso, para la aprobación de la proposición
consultada se requiere siempre que la Ley no exija unanimidad, el voto favorable de los que representen
más de la mitad del valor atribuido a los apartamentos cuyos propietarios hubieren hecho llegar su
voluntad al administrador dentro de los ocho (8) días siguientes a la segunda consulta hecha al último
interesado.
El administrador comunicará por escrito a todos los propietarios el resultado de la votación, asentará los
correspondientes acuerdos en el Libro de Acuerdos de los propietarios y conservará los comprobantes
de las consultas dirigidas y de las respuestas recibidas.
Artículo 24. No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, el administrador puede, si lo estima
conveniente convocar a una asamblea de los propietarios interesados para deliberar sobre los asuntos a
que se refiere el artículo 22, y debe hacerlo cuando se lo exijan los propietarios que representen, por lo
menos, un tercio del valor básico del inmueble o de los apartamentos correspondientes. Los propietarios
interesados pueden ocurrir al Juez de Distrito o Departamento de la respectiva jurisdicción para que convoque la Asamblea cuando el administrador por cualquier causa deje de convocarla. Las asambleas
se celebrarán con preferencia en el inmueble y serán presididas por el Presidente de la Junta de
Condominio o la persona que designe la asamblea en caso de su ausencia. La Asamblea de los
Propietarios no puede deliberar sin la presencia de todos los interesados, a menos que conste en forma
fehaciente que todos han sido invitados a la reunión con tres (3) días de anticipación, por lo menos.
La Asamblea se tendrá por válidamente constituida cuando haya sido convocada por un periódico que
circule en la localidad, con la anticipación predicha, y un ejemplar de la convocatoria haya sido fijado en
la entrada o entradas del edificio. El administrador dejará con la misma anticipación, en cada
apartamento, una convocatoria, sin que el incumplimiento de este requisito conlleve la nulidad de la
asamblea.
Si a la asamblea no concurriere un número de propietarios suficientes como para tomar el acuerdo
correspondiente, se procederá a realizar una nueva consulta por los medios indicados en el artículo
anterior y la decisión se tomará por la mayoría establecida en el primer aparte del mismo.
De toda asamblea se levantará Acta que se estampará en el Libro de Acuerdos de los propietarios,
suscrita por los concurrentes.
Artículo 25.  Los acuerdos de los propietarios tomados con arreglo a los artículos precedentes serán
obligatorios para todos los propietarios. Cualquier propietario podrá impugnar ante el Juez los acuerdos
de la mayoría por violación de la Ley o del documento de condominio o por abuso de derecho. El recurso
deberá intentarse dentro de los treinta (30) días siguientes a la fecha de la asamblea correspondiente o
de la comunicación de la decisión hecha por el administrador si el acuerdo hubiere sido tomado fuera de
asamblea.
Si no se hubiere convocado la asamblea o sino se hubiese participado el acuerdo tomado fuera de ella,
los treinta (30) días indicados se contarán a  partir de la fecha en que el recurrente hubiere tenido
conocimiento del acuerdo.
E1 recurso del propietario no suspende la  ejecución del acuerdo impugnado, pero el Juez
discrecionalmente y con las precauciones necesarias, puede decretar esta suspensión provisionalmente
a solicitud de parte interesada.
A los efectos de este artículo se seguirá el procedimiento en el Código del Procedimiento Civil para los
juicios breves.